“四種模式”助力“保交樓”，鄭州試水房企紓困新路徑

“實際情況并沒有那么糟糕”，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局的一名工作人員告訴記者，他們曾多次核實網(wǎng)友反映的“問題樓盤”的進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)有些樓盤正在有序施工中，有的樓盤早已交付，對于確實存在問題的樓盤，除了已經(jīng)推出的利好政策，后續(xù)官方還會出臺一系列計劃，讓購房者安心、放心。

“鄭州召開8家房企項目情況匯報會，問題樓盤可用四種模式盤活?！薄班嵵萑χ只猓偫袌霰Ｃ裆??！眱扇諄?，有關(guān)鄭州樓市的消息，持續(xù)引發(fā)輿論關(guān)注，多個房企的股票逆勢上漲。

7月28日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局工作人員向正觀新聞記者證實了這一消息。業(yè)內(nèi)人士稱，此舉是“久旱逢甘霖”，對整個行業(yè)的問題解決具有一定的啟發(fā)意義。

此次鄭州市推出的房企紓困項目政策，也迎合了中央要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的會議精神。7月28日，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，會議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

具體而言，針對房地產(chǎn)紓困項目，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局給出了四種解決方案，通過設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，來幫有問題的房企盤活資產(chǎn)等，契合之前銀保監(jiān)會提出的“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

探索“四種模式”，助力盤活問題樓盤

安居樂業(yè)是百姓的夢想之一，鄭州市矛盾日益突出的房產(chǎn)問題，使得社會對于房企增強(qiáng)自身的“造血”“補血”功能和抗風(fēng)險能力這一要求更加迫切。

7月26日，一個名為《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》的文件在鄭州各地傳開，文件顯示，近期鄭州市房管局召開會議，匯報“頭部房企自愿退出項目情況”，針對建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點企業(yè)的項目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持。

這一消息得到了官方人士的證實。7月28日，正觀新聞記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到，為解決鄭州市本土重點房企的燃眉之急，經(jīng)過現(xiàn)場查看、座談了解、聽取匯報、實地調(diào)研等，對部分停工停產(chǎn)、銷售停滯和逾期交付的項目進(jìn)行了綜合研判，在與多家重點房企的會議上，鄭州市初步形成了棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃四種化解模式和解決方案，讓購房者早日住進(jìn)屬于自己的房子，這四種模式分別適用不同的問題項目。

“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式：針對棚戶區(qū)、城中村改造項目，通過市級平臺統(tǒng)貸統(tǒng)還、積極組織項目前期手續(xù)、提供充足抵質(zhì)押物、有效做大平臺公司、研究探索房票機(jī)制等措施，安置房建設(shè)主體由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎脚_公司，將安置房全部包裝為棚改項目，盤活土地資源，保證金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性，解決好被拆遷群眾安置問題；

“項目并購”模式：針對剩余貨殖充足，資產(chǎn)超過負(fù)債，但因資金鏈問題導(dǎo)致停工停產(chǎn)和經(jīng)營困難項目，通過兼并收購房地產(chǎn)項目，盤活企業(yè)資產(chǎn)，實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，促使部分經(jīng)營不善且尚未瀕臨破產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)“瘦身”，防范化解項目逾期交付和爛尾風(fēng)險；

“破產(chǎn)重組”模式：針對體量大、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜不明確導(dǎo)致無投資人敢參與、維穩(wěn)壓力大、后續(xù)投入資金量較多、工程建設(shè)及銷售存在問題需要解決的項目，積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資人、代建托管保交樓，同時，由于在樓盤爛尾后，無法立即恢復(fù)經(jīng)營或者不再具備經(jīng)營能力或品牌不足，可對破產(chǎn)重整企業(yè)進(jìn)行“托管”“代建”，對項目全程監(jiān)管，使“爛尾樓盤”由閑置問題資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可銷售、可使用的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以此推進(jìn)項目建設(shè)，完成“保交樓”任務(wù)；

“保障性租賃住房”模式：針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房、完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機(jī)制等措施，提高存量房去化率，恢復(fù)被收購房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。

以“四種模式”助力“保交樓”，鄭州此次試水深受業(yè)內(nèi)人士看好。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點評稱：“此次鄭州的解決措施，對于鄭州問題解決和行業(yè)問題解決的思路啟發(fā)等都有積極的作用。此次政策提出了比較豐富的解決措施，應(yīng)該說針對不同的樓盤落實了不同的應(yīng)對策略，比較務(wù)實，也能夠逐一突破，進(jìn)而有助于更好化解矛盾，對于相關(guān)房企來說也具有較好的啟發(fā)意義?！?/p>

鄭州出臺多個調(diào)控政策，盤活樓市

房地產(chǎn)市場新一輪寬松周期中，“穩(wěn)定” 成為多地樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。2022 年以來，全國已有 80 多個城市出臺了與房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)化政策，二季度房地產(chǎn)政策進(jìn)一步呈現(xiàn)寬松趨勢。

在全國樓市調(diào)控“松綁”大潮中，鄭州市的表現(xiàn)并不遜色。正觀新聞記者梳理發(fā)現(xiàn)，縱觀2022 年上半年，鄭州利好政策頻出，今年3月份，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》發(fā)布，該通知包含19條有關(guān)房地產(chǎn)的新政策，被稱為鄭州樓市新政19條。緊接著6月份，鄭州又出臺房票安置政策，以此鼓勵被征收人購買鄭州的新房……

放松限購、限貸，推行房票安置、貸款利率雙連降、補助與補貼共同發(fā)力，擴(kuò)大購房需求，同時降低土拍門檻，加大房企信貸支持，為房企紓困……鄭州樓市筑底時間繼續(xù)拉長，政府出手救市的決心和力度超乎往常。托舉并用下，市場成交初步表現(xiàn)同比降幅收窄。

根據(jù)樂居買房的數(shù)據(jù)，6 月份，鄭州各大銀行全面下調(diào)房貸利率，首套房普遍執(zhí)行 4.25%，二套房普遍執(zhí)行 5.05%，創(chuàng)歷史新低，對新置業(yè)人群是較大利好。從數(shù)字來看，鄭州 6 月份網(wǎng)簽套數(shù)超 1.1 萬套，成交有大幅提升，鄭州樓市筑底持續(xù)運行。

匯航佳苑二期交房現(xiàn)場

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022 年上半年，鄭州新房成交約 469.19 萬㎡。從上半年熱銷的多個項目來看，鄭州改善需求得到釋放，尤其華潤、萬科、保利等偏改善的項目，上半年均取得了不錯的成績單。事實證明，鄭州好位置、好品牌、交付能力強(qiáng)的項目，依舊擁有較好的市場。

目前也有房企在鄭州市場看到了信心恢復(fù)的苗頭，6 月 22 日，鄭州首輪集中供地開拍，整體表現(xiàn)為 15 宗地全部成交，凈地占比 1/3，無流拍，成交總面積約 995 畝，總攬金約 106.7 億元，包含 5 宗公開地、7 宗城改用地、3 宗合村并城用地塊。其中，2 宗凈地溢價成交，其余 13 宗地全部底價成交。

拿地方面，以政府平臺托底為主，國央企和頭部實力房企積極參與：競得方有龍湖、保利發(fā)展、萬科、碧桂園、越秀等規(guī)模房企，也有永威置業(yè)、金水建設(shè)、鄭州地產(chǎn)等地方房企與國資。

縱觀全國房地產(chǎn)市場，2022 年上半年，全國土地市場成交量價同比回落，溢價率大幅下滑，平均水平 3.7%。鄭州土拍整體溢價 1.9%，處于中間位置，高于無錫、蘇州、沈陽、廣州、天津、濟(jì)南、長春、武漢等 8 城。

混改激發(fā)新動能多家房企實現(xiàn)超預(yù)期交付

河南省委、省政府堅持穩(wěn)字當(dāng)頭，主動識變應(yīng)變，全力以赴穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤。河南省上半年經(jīng)濟(jì)運行調(diào)度暨優(yōu)化營商環(huán)境電視電話會提出，要在助企紓困政策上進(jìn)一步發(fā)力，在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序上發(fā)力，因地制宜推動房地產(chǎn)政策落地見效。

以建業(yè)地產(chǎn)為例，積極響應(yīng)中央及河南省委、省政府號召，引入鐵建投，通過市場化運作，先后在鄭州、駐馬店等地開發(fā)多個高品質(zhì)地產(chǎn)項目。分析人士稱，通過國有企業(yè)以市場化方式入股地方龍頭房企的積極舉措，對地方龍頭房企支持、維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)大盤起到了重要作用，更為全國房地產(chǎn)企業(yè)市場化風(fēng)險處置提供了有益探索。

此次入股建業(yè)地產(chǎn)的同晟置業(yè)是河南鐵建投集團(tuán)土地綜合開發(fā)板塊的骨干企業(yè)之一，作為同晟置業(yè)母公司的河南鐵建投集團(tuán)，此次與建業(yè)集團(tuán)開展戰(zhàn)略合作，是落實河南省委、省政府部署，積極推進(jìn)國企混改的重大舉措。此次合作，在支持建業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的同時，河南鐵建投集團(tuán)也將進(jìn)一步壯大自身土地綜合開發(fā)板塊，更好實現(xiàn)“以地補路、以商補公”，對河南鐵路建設(shè)形成更強(qiáng)勁支撐。

此次混改也為建業(yè)帶來了新的發(fā)展契機(jī)。2022年上半年，在行業(yè)持續(xù)低迷的情況下，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額140.4億元，銷售面積191.49萬平方米，市場占有率保持穩(wěn)定，與省內(nèi)房企的競爭優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大；建業(yè)集團(tuán)上半年共計交付56批次、20132套房，交付面積達(dá)313.3萬平方米，用如期交付兌現(xiàn)承諾。

通過國資增信，建業(yè)將向銷售端和融資端傳遞企業(yè)穩(wěn)中向好發(fā)展的信號，進(jìn)一步夯實市場信心。

正觀新聞記者注意到，同時有相當(dāng)一部分的鄭州房企也在努力自救，保交房、提市場。作為鄭州本土代表性房企的正商集團(tuán)交出了一份不凡的答卷。

據(jù)相關(guān)資料顯示，2022年上半年正商集團(tuán)在大鄭州區(qū)域如期交付項目6個，包含鄭州正商美譽銘筑一期、鄭州正商智慧城A-05地塊剩余10棟洋房、鄭州正商匯航佳苑二期、鄭州正商河峪洲安置區(qū)一號院、鄭州正商博雅華庭一期、鄭州正商家河家安置區(qū)二號院，交付總建筑面積76.63萬㎡，交付套數(shù)5347套。

銷售業(yè)績也同樣可圈可點，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，今年上半年，在行業(yè)銷售業(yè)績普遍下滑的背景下，在大鄭州區(qū)域，正商集團(tuán)銷售面積位于鄭州市場第一位；在本土房企中，正商集團(tuán)銷售金額和銷售面積均位于第一位；鄭州正商蘭庭華府、登封正商城的單項目銷售金額，分別位于新鄭市場和登封市場的第一位。

鄭州蘭亭華府實景圖

百強(qiáng)房企碧桂園今年以來也遭遇行業(yè)寒冬，負(fù)債率走高，今年2月份碧桂園未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)顯示，2月實現(xiàn)合同銷售額327.6億元，同比下滑29.62%。

在鄭州市的一系列救市新政后，2022年上半年，碧桂園交付量卻再創(chuàng)歷史新高，共計1070個批次、25萬戶房屋如期交付，覆蓋全國30個省市、214個城市、780個區(qū)縣。與此同時，438個項目首月交付率達(dá)75%及以上，165個項目實現(xiàn)了交付即辦證。更加驗證了鄭州救市政策的可行性效果。

此外，作為河南省本土房企穩(wěn)健發(fā)展TOP2的美盛地產(chǎn)，是兆騰投資集團(tuán)旗下的全資子公司，美盛在地產(chǎn)開發(fā)、文化旅游、生物制藥、酒店管理、金融投資、網(wǎng)絡(luò)科技、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等7大板塊布局。今年上半年，美盛地產(chǎn)也從高退房率中實現(xiàn)逆勢增長。官方數(shù)據(jù)顯示，上半年2030套商品住房實現(xiàn)交付，下半年依然有約2264套商品住房、7271套安置住房等待交付，全年預(yù)交付11565套，在當(dāng)前時代背景下，也讓我們見證了美盛的硬核兌現(xiàn)力。

市場信心恢復(fù)，停工樓盤復(fù)工帶動回暖

除了花大力氣盤活樓市，鄭州市對爛尾樓的治理措施也顯現(xiàn)成效。今年備受關(guān)注的鄭州市爛尾樓啟福城迎來重要進(jìn)展。近日，中原區(qū)啟福城發(fā)布續(xù)建項目招標(biāo)公告，在招標(biāo)公告出來之后，業(yè)主們收到了“啟福城化解工作進(jìn)度通報”。這個位于中原區(qū)的重點問題樓盤，化解工作正在有條不紊地進(jìn)行推動，對于期待已久的數(shù)千戶啟福城業(yè)主來說，無疑是一個值得慶幸的消息。

在鄭州問題樓盤專班組的大力推進(jìn)下，有實質(zhì)性突破的不只是啟福城，還有永威西棠、名門翠園、豫森城等。

市場信心恢復(fù)，停工樓盤復(fù)工帶動回暖。近日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布2022年6月份鄭州市房地產(chǎn)市場銷售情況。

6月份，鄭州全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積81萬平方米，其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積74.55萬平方米，非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積6.45萬平方米。

鄭州全市商品房銷售11428套（間），銷售面積144.9萬平方米，銷售均價13830元/平方米；其中商品住宅銷售9847套，銷售面積124.34萬平方米，銷售均價14479元/平方米。非住宅銷售1581套（間），非住宅銷售面積20.56萬平方米，非住宅銷售均價為9906元/平方米。

市場信心逐步恢復(fù)，商品住宅銷量較上月增長明顯，同比降幅收窄。6月市區(qū)商品房銷售面積89.24萬平方米，較上月上漲了113.64%，較去年同期下降了37.77%；其中商品住宅銷售面積79.27萬平方米，較上月上漲了129.98%。

據(jù)某地產(chǎn)分析師稱，雖然前六月受疫情影響，短暫抑制購房需求,鄭州樓市供求雙降，但也催生了一些新的改善購房需求，市場總體依舊穩(wěn)健，預(yù)計接下來，受各項利好政策的影響，各大房企供應(yīng)也會加大放量，將繼續(xù)帶動鄭州樓市回暖。

與持續(xù)向好的樓市截然不同，鄭州樓市的輿論環(huán)境并不明朗。正觀新聞記者注意到，近日關(guān)于鄭州停工樓盤的報道層出不窮，“爛尾樓之都”的標(biāo)簽似乎被牢牢地貼在鄭州身上，“實際情況并沒有那么糟糕”，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局的一名工作人員告訴記者，他們曾多次核實網(wǎng)友反映的“問題樓盤”的進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)有些樓盤正在有序施工中，有的樓盤早已交付，對于確實存在問題的樓盤，除了已經(jīng)推出的利好政策，后續(xù)官方還會出臺一系列計劃，讓購房者安心、放心。

來源：正觀新聞