《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀之一：業(yè)主委員會如何成立？

河南手機(jī)報(bào)記者 王正星

7月27日，河南省十三屆人大常委會第二十六次會議書面聽取關(guān)于《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的說明。6月24日，該條例經(jīng)鄭州市十五屆人大常委會第二十六次會議審議通過，強(qiáng)化了黨建引領(lǐng)，體現(xiàn)了以人民為中心的理念，強(qiáng)化了行政監(jiān)管服務(wù)，明確了法律責(zé)任，將解決基層黨組織發(fā)揮作用不足、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立率不高、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、公共收益管理混亂、物業(yè)業(yè)主矛盾化解機(jī)制不健全等難題。

一、提出申請

物業(yè)服務(wù)區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會法定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交下列文件資料：物業(yè)服務(wù)區(qū)域證明；業(yè)主名冊；房屋及建筑物面積清冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。

二、成立籌備小組

物業(yè)服務(wù)區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會法定條件的，10人以上業(yè)主聯(lián)名或者建設(shè)單位可以申請成立首次業(yè)主大會籌備組。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請后30日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、居(村）民委員會、建設(shè)單位的代表組成，人數(shù)為7至11人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于1/2。建設(shè)單位經(jīng)通知未派員參加的，不影響籌備組成立?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居(村）民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)，將組成人員名單以及與籌備工作相關(guān)的個(gè)人信息、工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

籌備組決定的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組全體成員過半數(shù)同意。

三、召開首次業(yè)主大會

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議結(jié)束時(shí)，籌備組自行解散。

籌備組未能按照前款規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建籌備組。

主要依法決定以下事項(xiàng)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；使用、籌集專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；確定公共收益及孳息的管理、使用、監(jiān)督、審計(jì)等方式；確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案；審查業(yè)主委員會工作報(bào)告、收支預(yù)算決算報(bào)告；業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)貼以及聘用專職人員數(shù)量和薪酬的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)；改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

四、成立業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的職責(zé)，向業(yè)主大會報(bào)告工作，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提供下列資料：業(yè)主大會會議記錄和會議決定；業(yè)主大會議事規(guī)則；管理規(guī)約；業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；業(yè)主委員會成員名單等基本信息。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對符合前款規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以備案。備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，向原備案機(jī)關(guān)備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)抄送所在地區(qū)縣（市）物業(yè)管理主管部門。

業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定刻制。業(yè)主委員會印章印文應(yīng)當(dāng)載明名稱、屆別和有效年限等內(nèi)容。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿前90日內(nèi)，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前組織召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉，并將換屆選舉情況書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。