《鄭州市物業(yè)管理條例》解讀之一:業(yè)主委員會如何成立?
河南手機報記者 王正星
7月27日,河南省十三屆人大常委會第二十六次會議書面聽取關(guān)于《鄭州市物業(yè)管理條例》的說明。6月24日,該條例經(jīng)鄭州市十五屆人大常委會第二十六次會議審議通過,強化了黨建引領(lǐng),體現(xiàn)了以人民為中心的理念,強化了行政監(jiān)管服務(wù),明確了法律責任,將解決基層黨組織發(fā)揮作用不足、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立率不高、物業(yè)服務(wù)標準不規(guī)范、公共收益管理混亂、物業(yè)業(yè)主矛盾化解機制不健全等難題。
條例聚焦人大代表、政協(xié)委員和市民群眾關(guān)注的熱點、難點問題,對首次業(yè)主大會籌備組作了具體規(guī)定,推動成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會;創(chuàng)設(shè)性規(guī)定了物業(yè)管理委員會,作為承擔業(yè)主委員會職責的臨時機構(gòu),并對其組建條件、組成人員及其主要任務(wù)進行明確。
業(yè)主委員會成立流程
一、提出申請
物業(yè)服務(wù)區(qū)域達到成立業(yè)主大會法定條件的,建設(shè)單位應當在60日內(nèi)按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交下列文件資料:物業(yè)服務(wù)區(qū)域證明;業(yè)主名冊;房屋及建筑物面積清冊;建筑規(guī)劃總平面圖;交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;物業(yè)服務(wù)用房配置證明;其他有關(guān)的文件資料。
二、成立籌備小組
物業(yè)服務(wù)區(qū)域達到成立業(yè)主大會法定條件的,10人以上業(yè)主聯(lián)名或者建設(shè)單位可以申請成立首次業(yè)主大會籌備組。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到申請后30日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、居(村)民委員會、建設(shè)單位的代表組成,人數(shù)為7至11人單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于1/2。建設(shè)單位經(jīng)通知未派員參加的,不影響籌備組成立?;I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任。
籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居(村)民委員會推薦產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定。
籌備組應當自成立之日起3日內(nèi),將組成人員名單以及與籌備工作相關(guān)的個人信息、工作職責在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。
籌備組決定的重大事項應當經(jīng)籌備組全體成員過半數(shù)同意。
三、召開首次業(yè)主大會
籌備組應當自成立之日起60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議結(jié)束時,籌備組自行解散。
籌備組未能按照前款規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建籌備組。
主要依法決定以下事項:制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;使用、籌集專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;確定公共收益及孳息的管理、使用、監(jiān)督、審計等方式;確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費方案;審查業(yè)主委員會工作報告、收支預算決算報告;業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用,業(yè)主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數(shù)量和薪酬的來源、支付標準;改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定的事項應當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
四、成立業(yè)主委員會
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的職責,向業(yè)主大會報告工作,接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生,由主任、副主任及委員組成,每屆任期不超過5年,可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并提供下列資料:業(yè)主大會會議記錄和會議決定;業(yè)主大會議事規(guī)則;管理規(guī)約;業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定;業(yè)主委員會成員名單等基本信息。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對符合前款規(guī)定條件的,應當在5日內(nèi)予以備案。備案事項發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi),向原備案機關(guān)備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況及時抄送所在地區(qū)縣(市)物業(yè)管理主管部門。
業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定刻制。業(yè)主委員會印章印文應當載明名稱、屆別和有效年限等內(nèi)容。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在業(yè)主委員會任期屆滿前90日內(nèi),指導和監(jiān)督業(yè)主委員會換屆選舉。
業(yè)主委員會應當在任期屆滿前組織召開業(yè)主大會會議,完成換屆選舉,并將換屆選舉情況書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。